”Marknadshyror skapar ännu mer orättvisa”


Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet, skriver författarna. Foto: Anders Wiklund/TT

Det finns färre hyres­rätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt.

Bostadsbristen drabbar många hårt, den stoppar tillväxt och jobb och har lett till en skenande skuldsättning som hotar landets ekonomi. Alltfler har drabbats av insikten att det kommer att ta många år att bygga ikapp bostadsbristen. Därför söker nu debattörer och politiker med ljus och lykta efter andra lösningar som innebär att de befintliga bostäderna utnyttjas bättre. Frågan är viktig inte minst i de förhandlingar om bostadspolitiken som nu förs mellan regeringspartierna och de borgerliga partierna.

Som så många gånger tidigare ges bruksvärdessystemet skulden för bostadsbristen. Eftersom dagens bruksvärdessystem sätter ett tak för hyrorna är hyres­rätten underutnyttjad, är den enkla slutsatsen. Med införande av marknadshyror eller hyror på samma nivåer som marknadshyror skulle lägenheterna utnyttjas bättre, rörligheten på bostadsmarknaden öka och det skulle byggas fler hyreslägenheter, påstår man. Resonemanget stöddes av Bokriskommittén (Klas Eklund) och Nybyggarkommissionen (Göran Persson, Olle Wästberg och Agneta Dreber). I dag kräver samtliga borgerliga partier i förhandlingarna med regeringen att hyressättningen ska göras ”mer flexibel” (vanligt kodord för hyror på samma nivå som med marknadshyror) och Liberalerna vill ha marknadshyror i nyproduktionen.

Annons

Märkligt nog finns dåligt med empiriskt stöd för påståendena, men desto mer av nationalekonomiska hypotesbyggen. Det under de senaste åren mest ­åberopade hypotesbygget kommer från Boverket, där man på miljonte kronan när försöker beräkna hur stora välfärdsförluster bruksvärdessystemet skulle orsaka. För ovanlighetens skull framhåller författaren att de egna resultaten bara gäller om hyresmarknaden är en perfekt marknad, vilket den, som han också framhåller, inte kan vara. (”Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag”, 2013).

Den som i stället ger sig i kast med att undersöka hur verkligheten ser ut kommer fram till andra slutsatser. I jämförelse med det ägda boendet är utnyttjandet av bostäderna och rörligheten högre i hyres­rätten än i de marknadsprissatta bostäderna. En rad internationella studier visar dessutom att en avreglering av hyressättningen inte leder till ökat bostadsbyggande.

Vi två har med uppgifter från SCB:s lägenhets­register undersökt hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas. Med lägenhetsregistret kan man för första gången sedan 90-talet få fram hur bostäderna på lägenhetsnivå faktiskt utnyttjas (”Hur bor man i Stockholm?”, 2015).

Stäng

SvD NÄRINGSLIVS NYHETSBREV – dagens viktigaste ekonominyheter direkt i mejlkorgen

Siffrorna visar genomgående att hyresrätten utnyttjas bättre än ägt boende (bostadsrätt och egnahem) och att det bor fler personer i hyreslägenheter jämfört med andra bostäder. Det mönstret går igen i alla lägenhetsstorlekar i staden som helhet. I stadsdelarna finns variationer, men det förändrar inte helhetsbilden. Trångboddheten är högre i hyresrätt medan boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast i ägt boende. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt och på mindre yta än barnen i bostads­rätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Av barnen i de största bostäderna bor bara vart femte i hyresrätt. Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet.

En nyligen publicerad forskarrapport visar att rörligheten bland de boende är väsentligt högre i hyres­rätten än i ägt boende. (”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” av Maria Brandén, LiU, och Andreas Pistol, Ramböll, 2016). Rörligheten låg på 22 procent i hyresboendet jämfört med 9 procent i det ägda (2012). Rörligheten bland boende i hyresrätt är alltid högre än i ägt boende oavsett inkomst, utbildningsnivå eller var i landet man bor. Rörligheten är högst bland boende i hyresrätt med lägst inkoms­ter. Iögonfallande är att rörligheten under den under­sökta perioden (1999–2012) var påfallande stabil trots stora politiska och marknadsmässiga förändringar. Inte ens i Stockholm märks någon förändring i rörlighet trots befolkningsökningen och alla ombild­ningar till bostadsrätt. Om syftet med ökad rörlighet är att lösa bostadsbristen, är utsikterna för detta alltså små.

Vad många inte förstått är att hyresgästernas inkoms­ter är betydligt lägre än inkomsterna bland boende i ägda bostäder. I varje stadsdel i Stockholm är hyres­gästernas inkomster betydligt lägre än bland dem i ägt boende. Det får tydliga effekter på bostads­utnyttjande och rörlighet; av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta och flyttar ­oftare. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boende­tätheten och rörligheten. Av intresse är också att skillnaden i inkomster mellan hyresgästerna i Stockholms innerstad och ytterstad (37 procent) tydligt återspeglar skillnaderna i hyra (32 procent).

Det tredje argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyres­boendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade inve­steringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examens­arbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Den som vill åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör söka andra medel än att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer. Den som vill se till att bostäderna utnyttjas bättre och få ner bostadspriserna borde i stället rikta in sig på den statsunderstödda delen av bostadsmarknaden – bostadsrätter och egnahem – som årligen får statsstöd på 40 miljarder kronor i form av ränteavdrag och rot-avdrag.

Vill man av politiska skäl inte avskaffa ränte­avdrag och rot-avdrag bör man av anständighetsskäl se till att hyresrätten ges likvärdiga villkor. Det ­skulle fördelningspolitiskt vara ett steg i rätt riktning, motverka segregationen i samhället och, inte minst, öka byggandet av hyresrätter.

Peder Palmstierna

bostadspolitisk expert, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?” om hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas

Sven Bergenstråhle

bostadsforskare, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?”