Hårdare krav öppnar för oseriösa långivare


Fredrik Persson/TT

En rad aktörer på lånemarknaden får nya affärsmöjligheter genom amorteringskravet.
Håkan Thorsell

När en låntagare betalar tillbaka hela eller en del av ett lån, så heter det att man amorterar på lånet. Amorteringen innebär alltså att låntagarens skuld minskar och att låntagaren avhänder sig kontanter. För långivaren minskar fordran och långivaren återfår kontanter.

Det har under de senaste åren varit en livlig debatt om att banker skall tvinga hushåll att amortera på sina bostadslån. Finansinspektionen meddelade i ett pressmeddelande den 11 november att bolån skall amorteras ner till 50 procent. De är dock inte ensamma, för enligt SvD den 10 juli i år förespråkar både den förra och den nya finansministern amorteringskrav. Bankföreningen skärpte sin rekommendation den 7 oktober i år, för att senare dra tillbaka den. Den nu tillbakadragna rekommendationen innebar precis som Finansinspektionen nu meddelat att bankerna skulle avtala om amortering på bolån så att relationen till fastighetsvärdet så småningom blir 50 procent.

Annons

Anledningen till att banker förr om åren normalt krävde amortering på bostadslån är att de ville hantera sin risk. Normalt sett, så sjunker en fastighets värde med ålder och slitage. Om bankerna då inte krävde amortering, så skulle lånet så småningom överstiga fastighetsvärdet och banken skulle riskera att förlora skillnaden mellan lånet och fastighetsvärdet om låntagaren inte längre kan betala. Amortering är alltså normalt sett en metod för banker att hantera risk.

Prisökningstakten på fastigheter har dock under de senaste åren varit sådan att skillnaden mellan lånevärdena och fastighetsvärdena konstant ökat till bankens fördel. Prisökningstakten har alltså minskat risken för banken. I snitt har fastighetspriserna ökat med 7,2 procent i landet mellan 2003 och 2013 enligt data från SCB. I Stockholms län har samma ökning varit 7,6 procent.

Ett exempel: Den som köpte en genomsnittlig fastighet 2003 och finansierade köpet med 10 procent eget kapital och inte har amorterat något på tio år, hade gått från en soliditet på 10 procent till 55,1 procent, eller mer korrekt 44,1 procent om man tar hänsyn till den latenta skatteskulden. Om det inte funnits någon prisökning på fastigheter, så hade man fått amortera lånet på 29,3 år för att få motsvarande soliditet på samma tid. Prisökningarna på fastigheter har alltså medfört en ”gratisamortering”.

Stäng

SvD:s NYHETSBREV – dagens viktigaste nyheter direkt i mejlkorgen

Bankerna, som vill låna ut så mycket som möjligt i relation till risk, har naturligtvis insett detta med gratisamorteringen och därför tagit bort sina egna amorteringskrav. Prisökningstakten har alltså medfört att bankerna direkt kunnat öka sin affärsvolym till en begränsad risk. Nu är det viktiga för bankerna förstås vad som kommer att hända i framtiden, inte vad som hänt. Om det finns anledning att tro att fastighetspriserna fortsätter att stiga, så kommer de inte att vilja införa amorteringskrav. Om man i stället kan tro att fastighetspriserna kommer att stagnera eller sjunka, så kommer bankerna själva att införa amorteringskrav för att hantera sin risk från bostadsutlåning. Trots att bankerna själva har anledning att agera korrekt, så har ändå skarpa krav på amortering framförts.

När man nu mer eller mindre driver bankerna att införa en tvingande amortering, så finns det en överhängande risk att man öppnar bolånemarknaden för andra, mindre seriösa aktörer. Om hushållen tvingas amortera av sin vanliga bank, så kan de lätt hitta andra aktörer att låna av. Det finns en rad aktörer på lånemarknaden som genom amorteringskravet får nya affärsmöjligheter. Dessa aktörer känner sig rimligen inte bundna av Finansinspektionens reglering eller andras rekommendationer om amorteringskrav och annat. Jag anser att man genom att införa ett amorteringskrav, som inte är en följd av bankernas riskbedömning och riskhantering, riskerar att öppna upp bolånemarknaden för oseriösa långivare.

Tanken bakom amorteringskravet är att hejda den vilda tillväxten av krediter. Enligt Finansmarknadsstatistiken från SCB i juli 2014, så låg bostadslånen på en tillväxttakt om 5,8 procent per år. Genom att dra in likviditet från hushållen, så kan tillväxttakten hejdas. Det är ett vällovligt syfte, eftersom den vilda tillväxten skapar risker i ekonomin, till exempel i banksystemet, som kan bli mycket svåra och dyra att hantera. Det finns dock andra och mer skarpa metoder att ta till. För att stävja kredittillväxten så måste kostnaden för krediter stiga. Detta åstadkoms enklast genom en högre ränta, men kan även åstadkommas genom att ränteavdraget slopas. Kanske bör man till och med överväga att ta ut en stabiliseringsavgift på räntekostnader. På så vis kan tillväxten av lån stävjas vilket minskar riskerna. Dessutom får låntagarna finansiera de kostnader som en ohejdad kreditexpansion medför.

HÅKAN THORSELL

ekonomie doktor

Läs även