Storbanken varnar för bubbla i Stockholm: ”Alarmerande”


Foto: Anders Wiklund/TT

Här är 11 av de bubbelhotade – eller bubbeldrabbade – städerna:

11. New York

Foto: Mark Lennihan/AP

När man tittar 10 år bakåt ser man tydligt att något häpnadsväckande hänt i New York. Priserna i storstadsregionen är nästan 25 procent lägre än 2006, innan finanskrisen slog till med all sin kraft.

Och då har det ändå skett en kraftig återhämtning sedan krisen – en återhämtning som nu dock verkar ha avstannat. Under andra kvartalet 2016 ökade bostadspriserna med mindre än 2 procent (inflationsjusterat), nästan hälften så långsamt som samma period föregående år. Enligt UBS är läget i staden relativt stabilt, med ett bubbelprisindex på 0,13.

Trots det, är New York en av världens dyraste städer att köpa bostad i. För en kvalificerad tjänsteman krävs omkring 11 årslöner för att köpa en lägenhet på 60 kvm nära stadskärnan, enligt UBS.

Och till skillnad från bostadspriserna, har hyresnivåerna i staden ökat dramatiskt sedan före finanskrisen – närmare bestämt med 50 procent sedan 2006.

10. Frankfurt

Foto: IBL

30 procent i prisökningar på fem år – Frankfurt är hett just nu. Och att staden har utsetts till den sannolika efterträdaren till London som Europas finanshuvudstad lär inte göra att tempot på bostadsmarknaden minskar framöver.

Detta, i kombination med att inkomsterna i staden inte hängt med i samma tempo, gör att UBS höjer ett varningens finger för läget i den tyska metropolen. Här finns en risk för övervärdering och prisfall – även om den är blygsam just nu. Frankfurts betyg i bubbelligan landar på 0,66.

Prova SvD digital i 1 månad – helt gratis!

9. Tokyo

Foto: IBL

I Japan som helhet har bostadsmarknaden sett ett dramatiskt prisfall de senaste åren – men Tokyo lever i sin egen bostadsvärld. Här har priserna stigit med hela 60 procent sedan marknaden nådde botten 2000.

Samtidigt har Japans extremt expansiva monetära politik inte lyckats få fart på ekonomin, enligt UBS – och reallönerna i Tokyo har rent av minskat med 10 procent sedan millennieskiftet.

Kombinationen är extremt tuff för den som vill köpa lägenhet i den japanska huvudstaden. Priset för en lägenhet på 60 kvm motsvarar 10–11 årslöner för en kvalificerad tjänstearbetare, enligt UBS.

Tokyos bostadsmarknad landar på 0,68 i bankens index, och benämns ”övervärderad”.

8. Paris

Foto: IBL

Att äga en lägenhet i Paris mellan 1998 och 2011 har varit en makalöst bra affär. Under perioden – som alltså varade i 13 år – kunde parisarna se hur bostadspriserna nästan trefaldigades.

Men sedan kom inbromsningen och prisfallet. Sedan 2011 har bostadspriserna backat med 11 procent, enligt UBS. Förra året stod de i princip stilla.

Men trots detta är risken för prisras överhängande, enligt UBS, som väljer orden ”signifikant övervärdering” för att beskriva läget på bostadsmarknaden i Paris – detta trots att inkomsterna i staden har ökat markant sedan 2012. Och några stigande priser är knappast att räkna med, skriver UBS, som ger Paris betyget 0,82 på sitt bubbelriskindex.

7. Amsterdam

Foto: Ivan Nesterov/IBL

I samband med finanskrisen gick luften totalt ur bostadsmarknaden i Nederländerna – och inte minst i Amsterdam. Men sedan botten nåddes 2013 har priserna återigen skjutit i höjden i den holländska huvudstaden. UBS skriver att priserna har ökat med ett ”ohållbart tempo” på nästan 15 procent på bara ett år.

Sedan 2013 har priserna i Amsterdam ökat med 25 procent, långt mer än det holländska genomsnittet på 5 procent. Obalansen på marknaden blir än mer markanta när man tar hänsyn till att lönenivåerna inte har hängt med i prisutvecklingen sedan 2014, skriver UBS, som ger Amsterdam betyget ”övervärderad” och 1,22 i sitt bubbelindex.

6. San Fransisco

Foto: Marcio Jose Sanchez/AP

Teknikmetropolen San Fransisco är illa ute, enligt UBS. Här har bostadspriserna ökat med dramatiska 50 procent sedan 2011.

Till skillnad från New York och Chicago, har man rent av tagit sig förbi bostadspriserna från före finanskrisen med 5 procents marginal. Lönerna i regionen har visserligen ökat mer än i genomsnittet i landet, men inte tillräckligt för att hänga med i prisuppgången.

Orsaken till prisökningarna är framför allt San Fransiscos internationella dragkraft, med teknikboomen som lok, enligt UBS. Teknikmetropolen får betyget 1,27 i bubbelindex och bostadsmarknaden rankas tveklöst som ”övervärderad” – även om den inte når upp i den högsta larminvån ”bubbelrisk”.

Det gör däremot nästa stad (och fortfarande når vi inte upp till Stockholms risknivåer).

5. Hongkong

Foto: Ivan Nesterov/IBL

Här befinner vi oss mitt i vad som kan klassas som en bostadskrasch. Sedan toppnoteringen mitten av 2015 har bostadspriserna börjat falla markant, med hela 10 procent justerat för inflation. Detta sker också efter att huspriserna trefaldigats mellan 2003 och 2015, konstaterar UBS.

Efter den senaste tidens sjunkande priser har UBS sänkt varningarna något för en fortsatt nedgång i Hong Kong, men fortfarande befinner sig staden i riskzonen – mycket tack vare att inkomsterna i Hongkong i princip har stagnerat de senaste åren.

Som en konsekvens är det nästan absurt svårt för invånarna att ha råd med boende. Genomsnittsinvånaren bor på en yta av 14 kvm – och det krävs makalösa 18 årslöner för en kvalificerad tjänsteman att köpa en lägenhet på 60 kvm.

Hongkong får betyget 1,52 i UBS bubbelindex, med attributet ”bubbelrisk”.

4. Sydney

Foto: Martin Berry/IBL

Den australiensiska storstaden har upplevt makalösa prisökningar på bostadsmarknaden den senaste tiden, med en ökning på 45 procent mellan mitten av 2012 och mitten 2015. Sedan dess har visserligen en inbromsning skett, men enbart med några få procent – och det är knappast tillräckligt, menar UBS.

Här är det framför allt kinesiska investerare som driver upp priserna, konstaterar banken. Utländsk efterfrågan på bostäder i Sydney har rent av trefaldigats sedan 2012. Men en kraftig ökning i utbud och högre skatter för att bromsa utländska investeringar på bostadsmarknaden kan leda till att prisboomen får ett abrupt slut, skriver UBS, som ger Sydney än rödare siffror än München – 1,70 på bubbelriskindex.

3. Stockholm

Foto: Fredrik Sandberg/TT

Tredje värst av alla städer som UBS har tittat på – läget på Stockholms bostadsmarknad är alarmerande, enligt banken. På 12 år har de reella huspriserna dubblerats. Och än värre: tempot på prisökningar har accelererat till 15 procent om året de senaste två åren.

Samtidigt har lånekostnaderna gått ner kraftigt, vilket lett till att kostnaden för att äga en bostad – trots prisökningarna – varit relativt stabila, konstaterar UBS. Därefter ger sig banken på Stockholms hyresmarknad i starka ordalag.

”En dysfunktionell hyresmarknad skapar inga incitament att göra något åt den långvariga tillgångsbristen”, skriver UBS.

De senaste åtgärderna för att kyla ner bostadsmarknaden, då? Ja, de har inte demonstrerat några signifikanta resultat ännu, slår UBS fast. I stället har Stockholm en ännu högre bubbelrisk nu än i fjol, enligt banken, som ger staden betyget 1,92 på sitt riskindex – en klar ökning mot förra årets 1,46.

Prova SvD digital i 1 månad – helt gratis!

2. London

Foto: Matt Dunham/AP

Mitt i den mörka bostadsnatten i Stockholm kan man dock kanske trösta sig med att det kunde vara värre. Det är det nämligen i London.

Här har man sett tvåsiffriga prisökningar varje år – och 50 procent på bara tre år. Bostadspriserna i London har nått häpnadsväckande nivåer den senaste tiden, och verkar fortsätta uppåt. De senaste fyra kvartalen har de ökat med ytterligare 10 procent, betydligt snabbare än landet som helhet.

Ett annat sätt att räkna på obalansen: priserna är nu 15 procent högre än toppnoteringen 2007 – medan reallönerna är 10 procent lägre. Efter Hong Kong är London också den tuffaste staden för en kvalificerad tjänstearbetare att köpa lägenhet i, med priser som motsvarar runt 15 årslöner för en lägenhet på 60 kvm.

Samtidigt stagnerar faktiskt priserna på lyxlägenheter – något som man dock inte ska lägga för stor vikt vid då det snarast har betydelse för bostadsspekulanter i andra länder, enligt UBS.

Pundets ras och beslutet att lämna EU kan också få fart på bostadsspekulationerna i London, skriver UBS, som dock varnar för ekonomisk instabilitet framöver. Varningen riktas även till brittiska myndigheter, som bör se upp med riskerna för en förestående bostadskrasch.

Londons betyg i UBS bubbelindex landar på mörkröda 2,06.

1. Vancouver

Foto: IBL

Men inte ens London kan mäta sig med den stad i världen som just nu har den kanske största bubbelrisken av alla: Vancouver.

Här har bostadspriserna ökat med mer än 25 procent bara sedan slutet av 2014. Enligt UBS är orsaken att den kanadensiska dollarn har tappat i värde, vilket har ökat efterfrågan från asiatiska investerare. Samtidigt har landets ekonomi bromsat in – medan räntenivåerna har stigit på senare tid.

För att minska de utländska investerarnas fortsatt höga intresse för fastigheter i Vancouver, har de kanadensiska myndigheterna infört en särskild fastighetsskatt för investerare som inte är invånare i Vancouver, något som får UBS att larma för en förestående bostadskrasch.

”Risken för en substantiell priskorrigering tycks vara väldigt hög”, skriver banken, som ger Vancouver bubbelriskbetyget 2,14.

Läs även

Hushållens skulder

Bopriserna

Läs även